전월세 전환율 계산 계산기

전월세 전환율이란 전세를 월세로, 월세를 전세로 전활 할 때 적용되는 비율을 말하는 것으로 기준금리에 주택임대차 보호법 시행령으로 정한 이율을 더해 산출되었습니다. 이때 이율은 3.5%로 측정어왔으나 20년 중순을 기점으로 현행 4%에서 2.5%로 인하되었습니다.

그러나 현재 전월세 전환율은 대략 6%의 수준이라고 보이고 주택담보대출 금리가 3.26% 정도로 실질적인 적용은 되고 있지 않다고 보이기도 합니다. 국내 부동산 시장에서는 전세 품귀와 전세의 월세화가 진행됨에 따라 임차인이 겪는 부담감이 늘어날 수밖에 없는데요.

정부도 이를 알고 있어 기존 전월세 전환율을 낮추는 방법을 취해 임차인의 월세 부담을 덜어준 것으로 보입니다.

전월세 전환율 예시

보증금 1억 원에 해당하는 전셋집에 2년간 살다가 계약갱신청구권으로 "보증금 1억 + 월세"의 반전세로 전환하도록 임대인과 합의했다면 전월세 전환율은 다음과 같습니다.

월세 = (원래 보증금-새로운 보증금) x2.5%/12개월

∴ 1억 x 2.5%/12개월=약 20만 8천 원

즉, 임대인에게 보증금으로 주었던 1억 원을 돌려받은 후, 매달 월세로 20만 8천 원을 내면 됩니다.

임차인은 월세 전환을 반드시 받아줄 의무는 없습니다.

임대인은 월세 전환 요구를 주장할 수 있지만 임차인의 입장에서 무조건 받아줘야 할 필요는 없으며 거부하셔도 됩니다. 특히나 요즘과 같은 폭이 큰 유동성 장세에서는 하향된 2.5% 이상의 수익률을 낼 수는 가능성이 높아 보증금을 이용해 다른 곳에 투자하시는 것이 방법이 될 수 있습니다.

전월세 전환은 신규계약이 아닙니다.

계약갱신청구권의 사용 유무 때문에 신규계약인지의 여부가 상당히 중요한데요. 만약 보증금을 올리거나 월세를 올리기 위해 진행되는 계약은 신규계약이 아닙니다.

위의 예시와 같이 2년의 계약이 끝나고 난 뒤라면 계약갱신청구권을 사용할 수 없습니다. 단, 세입자가 수용하는 한에서 법의 범주를 벗어나지 않는다면 전세에서 반전세의 전환을 요구하는 임대인이 임차인에게 신규계약을 요구하고 다음번 계약에 갱신청구권을 쓰겠다고 약속하는 등의 방법도 존재합니다.